YUGEN REALTY, SURAT
છેલ્લા એક દાયકામાં, ભારતના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વડાપ્રધાન નરેન્દ્ર મોદીના નેતૃત્વમાં નોંધપાત્ર પરિવર્તન આવ્યું છે. RERA અને GST જેવા મુખ્ય સુધારાઓએ પારદર્શિતા, જવાબદારી અને એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ તરફ ધ્યાન કેન્દ્રિત કરીને, ઉદ્યોગને નોંધપાત્ર રીતે નવી દિશા આપી છે. જોકે, પ્રોપર્ટીની ઊંચી કિંમતો, અસંગત નીતિ અમલીકરણ અને રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટની ઉપેક્ષા જેવા પડકારો યથાવત્ છે જે આ ક્ષેત્રની નવી સંભાવનાઓને અવરોધી રહ્યા છે.
છેલ્લા દસ વર્ષમાં, ભારતના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે ખાસ કરીને વડાપ્રધાન નરેન્દ્ર મોદીના શાસન હેઠળ નોંધપાત્ર પરિવર્તનો આવ્યા છે. આ ક્ષેત્રનો વિકાસ, રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (RERA) અને ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસ ટેક્સ (GST) જેવા મહત્ત્વના સુધારાના અમલીકરણ દ્વારા વર્ગીકૃત થયેલ છે જેણે નિયમનકારી લેન્ડસ્કેપને નોંધપાત્ર રીતે વધારતા, ગંભીર ન હોય એવા લોકોના ઉદ્યોગને પણ આગળ વધાર્યો છે.
આ સુધારાઓનું કેન્દ્ર એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરવામાં આવ્યું છે જેનો હેતુ નીચલા આર્થિક વર્ગને ઘર પૂરા પાડવાનો છે. ડિમોનેટાઇઝેશન જેવી પહેલ અને રોકડ વ્યવહારો પરના ક્રેકડાઉન, રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં અણધાર્યા ભાવવધારાને ઘટાડવા માટે નિમિત્ત બન્યા છે.
જોકે, મિલકતના ઊંચા ભાવનો મુદ્દો, ખાસ કરીને શહેરી વિસ્તારોમાં, એફોર્ડિબિલિટીનાં પાસાંને પડકારતો રહે છે. કેટલાક પ્રગતિશીલ ફેરફારો સાથે આવાસની સુલભતા મર્યાદિત રહી છે કારણ કે રેન્ટલ હાઉસિંગનો વિકાસ હજુ પણ જોઈએ તેટલો થયો નથી.
ખાસ કરીને, પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના (PMAY) અને 2015માં રજૂ કરાયેલ ક્રેડિટ-લિંક્ડ સબસિડી યોજના દ્વારા એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ માટે સરકારનું દબાણ નોંધપાત્ર રીતે વધી રહ્યું છે. આ પગલાંનો હેતુ રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં માંગને વધારીને ઓછી અને મધ્યમ આવક ધરાવતા જૂથોને ઘરની સુવિધા પૂરી કરવાનો છે.
મુખ્ય નીતિ અમલીકરણો :
RERA (2016) : RERA ની 2016ની રજૂઆતે ભારતના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં નોંધપાત્ર પ્રગતિ દર્શાવી હતી. આ અધિનિયમ પારદર્શિતા વધારવા, ખરીદદારના હિતોનું રક્ષણ કરવા અને વિકાસકર્તાઓ પર જવાબદારી લાદવા માટે બનાવવામાં આવ્યો હતો જેમાં ફરજિયાત પ્રોજેક્ટ નોંધણી અને ટાઈમલાઈનનું પાલન સામેલ છે.
ઈન્સોલવન્સી એન્ડ બેંકરપ્સી કોડ (IBC) : 2016માં IBCની રજૂઆત બાદ 2018ના સુધારાએ ઘર ખરીદનારાઓને નાણાકીય લેણદારો તરીકે માન્યતા આપીને રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષત્રે ક્રાંતિ કરી હતી. આ ફેરફારથી ઘર ખરીદનારાઓને ઈન્સોલવન્સી (નાદારી)ની કાર્યવાહીમાં નોંધપાત્ર પ્રતિભાવ મળ્યો જે પ્રોજેક્ટના પરિણામોને અસર કરે છે.
ડિમોનેટાઇઝેશન અને ડિજિટલાઇઝેશન (2016) : આ ક્ષેત્રે 2016ની ડિમોનેટાઇઝેશન પોલિસીથી મોટી અસર અનુભવી હતી જેનો ઉદ્દેશ્ય કાળા નાણાને કાબૂમાં લેવા અને પ્રોપર્ટી સોદામાં રોકડ વ્યવહારો ઘટાડવાનો હતો. આ પગલાએ રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં ભાવના ફુગાવાને અંકુશમાં લેવામાં મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવી હતી.
GST (2017) : 2017 GST રોલઆઉટથી, ઘણા પરોક્ષ કરને બંધ થયા હતા, જેનો ઉદ્દેશ્ય એકીકૃત કર પ્રણાલીની સ્થાપના, કર-પર-કર અસરો ઘટાડવા અને વધુ સંરચિત અને પારદર્શક બજારને પ્રોત્સાહન આપવાનો છે. શરૂઆતમાં મુશ્કેલ હોવા છતાં, આ નીતિનો હેતુ રિઅલ એસ્ટેટમાં કરવેરા પ્રક્રિયાને સુવ્યવસ્થિત કરવાનો હતો.
નોંધપાત્ર પડકારો :
વિલંબિત RERA અમલીકરણ :
રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (RERA), જેનો હેતુ ઘર ખરીદનારાઓને સુરક્ષા અને ન્યાય આપવાનો છે, પણ તેને રાજ્યોમાં અસમાન અમલીકરણનો સામનો કરવો પડ્યો છે. અમલીકરણમાં આ અસમાનતાએ તેની અસરકારકતાને નબળી પાડી છે જે હેતુસર નિયમનકારી નિયંત્રણ અને લાભોને ઘટાડે છે. આ અમલીકરણમાં વિલંબને કારણે ઘર ખરીદનારાઓએ છેતરપિંડીથી રક્ષણ અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાની ખાતરી સહિતનાં RERA ના લાભોનો સંપૂર્ણ અનુભવ કર્યો છે.
પ્રોજેક્ટમાં સતત વિલંબ :
RERA જેવા નિયમનકારી માળખા સાથે પણ, રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર ફંડિંગના મુદ્દાઓ, અમલદારશાહીના અવરોધો અથવા ગેરવહીવટને કારણે પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ અને ડિફોલ્ટ્સ સાથે સંઘર્ષ કરી રહ્યું છે. આ વિલંબ ગ્રાહકોના વિશ્વાસ પર નકારાત્મક અસર કરે છે, જેના કારણે અસુવિધા, નાણાકીય નુકસાન અને ખરીદદારો માટે કાનૂની પડકારો ઊભા થાય છે. આ વિલંબને દૂર કરવા માટે વધુ અસરકારક ઉકેલોની તાત્કાલિક જરૂર છે, જેમ કે RERAનું કડક અમલીકરણ, ઝડપી વિવાદ નિરાકરણ અને બહેતર પ્રોજેક્ટ મોનિટરિંગ.
રેન્ટલ હાઉસિંગની ઉપેક્ષા :
ભારતનું રેન્ટલ હાઉસિંગ માર્કેટ, માંગમાં વધારો હોવા છતાં, તેના પડકારોનો સામનો કરવા માટે મોટી પહેલ સાથે નીતિના અભાવથી પીડાય છે. આ દેખરેખ સસ્તાં હાઉસિંગ ગેપને વિસ્તૃત કરે છે, જે માત્ર ઓછી આવક ધરાવતા જૂથોને જ નહીં પરંતુ ભાડાના વિકલ્પો પર આધારિત શહેરી સ્થળાંતર કરનારાઓને પણ અસર કરે છે. આ ક્ષેત્રના પડકારો તેના ઔદ્યોગિક દરજ્જાના અભાવને કારણે વધુ ગૂંચવણભર્યા બન્યા છે.
ઔદ્યોગિક દરજ્જો ન આપવો :
માન્યતા ન હોવાની અસરો :
રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટરને ઉદ્યોગ તરીકે ઓળખવામાં આવતું નથી, તે ઈન્ડસ્ટ્રીઅલ ફંડિંગ અને કર લાભો સુધીની તેની પહોંચને અસર કરે છે. માન્યતાનો આ અભાવ ખાસ કરીને મોટા પાયે પ્રોજેક્ટ્સ માટે વિકાસકર્તાઓ માટે ઉપલબ્ધ નાણાકીય માર્ગોને મર્યાદિત કરે છે.
પોષણક્ષમતા અને વિકાસ પર અસર: ઉદ્યોગની સ્થિતિને કારણે પ્રતિબંધિત નાણાકીય સહાય વિકાસકર્તાઓ અને ગ્રાહકો બંનેને અસર કરે છે. તે વિકાસના ઊંચા ખર્ચ તરફ દોરી જાય છે, અને ઘણીવાર આ ખર્ચ ખરીદદારો પર જ નાંખવામાં આવે છે, જેનાથી લોકોને આવાસ ઓછા પોસાય છે.
GST, સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી અને રજિસ્ટ્રેશન ફી જેવા વધારાના ખર્ચની તર્કસંગતતા :
GSTમાં ઘટાડા છતાં, સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, નોંધણી ફી, ટ્રાન્સફર ફી અને અન્ય કાયદાકિય ખર્ચ જેવા વધારાના ખર્ચ ઘર ખરીદનારાઓ માટે મિલકત સંપાદનના એકંદર ખર્ચમાં 20 ટકા સુધીના નોંધપાત્ર વધારામાં ફાળો આપે છે. આ ખર્ચા ઘટાડવા માટે GST નાબૂદ કરવા અથવા સ્ટેમ્પ ડ્યૂટીને તર્કસંગત બનાવવા માટે સતત કોલ કરવામાં આવ્યા છે, પરંતુ હજુ સુધી નોંધપાત્ર ફેરફારો થયા નથી.
ભારતના રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં નોંધપાત્ર સુધારાઓ થયા હોવા છતાં, હાલની ચિંતાઓ વર્તમાન સમસ્યાઓનો સામનો કરવા અને ઉદ્યોગમાં સુમેળભર્યા અને ન્યાયી વિકાસને પ્રોત્સાહન આપવા માટે સતત ધ્યાન અને વ્યાપક નીતિના પગલાંના મહત્ત્વ પર ભાર મૂકે છે. મોદીના નેતૃત્વ હેઠળ, રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં નોંધપાત્ર નીતિગત પ્રગતિ જોવા મળી છે. જો કે, આ ક્ષેત્રમાં હજુ પણ અમલના અવરોધો અને ઉપેક્ષિત પાસાંઓ જેવા અવરોધો ઊભા છે, ખાસ કરીને ભાડાનાં મકાનો અને નાણાકીય આર્કિટેક્ચરના ક્ષેત્રોમાં આ સમસ્યા વધુ ગંભીર છે.
મુખ્ય સિદ્ધિઓ :
- RERA (2016) : રિઅલ એસ્ટેટમાં વિશેષ પારદર્શિતા અને જવાબદારી.
- IBC (2016) : નાદારીની કાર્યવાહીમાં ઘર ખરીદનારાઓ સશક્ત બન્યા.
- ડિમોનેટાઇઝેશન (2016) : કાળું નાણું કાબૂમાં આવ્યું, મોંઘવારી પર નિયંત્રણ.
- GST (2017) : સુવ્યવસ્થિત રિઅલ એસ્ટેટ કરવેરા, વધુ સંગઠિત બજારને પ્રોત્સાહન આપે છે.
ગંભીર પડકારો :
- વિલંબિત RERA અમલીકરણ : સમગ્ર રાજ્યોમાં ઘર ખરીદનારાઓ માટે લાભમાં વિલંબ.
- પ્રોજેક્ટમાં સતત વિલંબ : સતત સમસ્યાઓ ગ્રાહકના વિશ્વાસને ખતમ કરે છે, કાર્યક્ષમ ઉકેલની જરૂર છે.
- રેન્ટલ હાઉસિંગની ઉપેક્ષા : પોલિસી ફોકસનો અભાવ, એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ ગેપને વધારે છે.
- ઔદ્યોગિક સ્થિતિનો અભાવ : ફંડિંગની પહોંચને મર્યાદિત કરે છે, જે એફોર્ડિબિલિટી અને વિકાસને અસર કરે છે.
- ઊંચા ઓવરહેડ ખર્ચા : સ્ટેમ્પ ડ્યૂટી જેવા વધારાના ખર્ચા મિલકતનાં કુલ ખર્ચમાં વધારો કરે છે, જે તર્કસંગતતામો આહવાન આપે છે.
જ્યારે મોદીના નેતૃત્વમાં નોંધપાત્ર નીતિગત સુધારાઓએ રિઅલ એસ્ટેટમાં નવા યુગની શરૂઆત કરી છે, ત્યારે આ ક્ષેત્ર હજુ પણ ભાડાનાં મકાનો અને નાણાકીય માળખાં જેવા નિર્ણાયક ક્ષેત્રોમાં અમલીકરણ અને દેખરેખમાં અવરોધોનો સામનો કરી રહ્યું છે. ઉદ્યોગના સંતુલિત અને સમાન વિકાસ માટે આ પડકારોનો સામનો કરવો મહત્ત્વપૂર્ણ છે.
______________________________________________________
Disclaimer : This information has been collected through secondary research and Diamond City Newspaper is not responsible for any errors in the same.
