ઉદ્યોગના વિકાસ માટે ગુજરેરાને સુવ્યવસ્થિત કરવા તાત્કાલિક ધ્યાન આપવાની જરૂર

Estimated reading time: 14 minutes

YUGEN REALTY, SURAT

રાજ્યમાં રિઅલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સ અને ગ્રાહકોના હિતને સાચવવા માટે 2017માં ગુજરાત રિઅલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (રેરા)નો કાયદો અમલમાં લાવવામાં આવ્યો છે જેને ગુજરેરા તરીકે ઓળખવામાં આવે છે. રિઅલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગમાટે આ એક ટર્નિંગ પોઇન્ટ હતો. ગુજરેરા થકી રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં વિશ્વાસ અને પારદર્શિતા વધી છે અને બાંધકામ ઉદ્યોગ સુવ્યવસ્થિત રીતે આગળ વધી રહ્યો છે. ગુજરેરા થકી સકારાત્મક પરિવર્તન સાથે ડેવલપર્સ અને ગ્રાહકો બંનેના હિતોનાં રક્ષણમાં વધારો થયો છે. ગુજરેરા પોર્ટલ 1.0 એ પ્રક્રિયાઓને ઓનલાઇન, વધુ સરળ અને સુગમ બનાવવાનો પ્રયત્ન કરવાના હેતુથી લાગુ કરવામાં આવ્યો હતો. પરંતુ તેમાં ત્રુટીઓ હોવાને કારણે ગુજરેરા પોર્ટલ 2.0 લાવવામાં આવ્યો હતો જેમાં પ્રોજેકટ્સ અને પ્રમોટર્સની નોંધણી અને QPR સબમીશન થકી દરેક ભાગીદારને જવાબદાર અને સુસંગત બનાવવાનો પ્રયાસ કરવામાં આવ્યો છે. ઉદ્યોગ અને સરકાર બંને માટે આ એક શીખવાનો અવસર હતો. સાત વર્ષના અમલીકરણ પછી પણ હજુ ડેવલપર્સને સંપૂર્ણ સંતોષ હોય એવુ લાગતું નથી. સમગ્ર ઉદ્યોગને આ સમસ્યાનો સામનો કરવાનો વખત આવ્યો છે. ગુજરેરાની મુશ્કેલીઓ વિશે આ કેટલિક ત્રુટીઓ વિશે સમજવુ આવશ્યક છે

ડેવલપર્સની જવાબદારી

ગુજરેરા હેઠળ ડેવલપર્સ તેમના પ્રોજેક્ટ્સમાં સંપૂર્ણ પારદર્શકતા લાવવા માટે બંધાયેલા છે જેમાં પ્રોજેક્ટની તમામ સચોટ વિગતો રજૂ કરવા સાથે નિશ્ચિત કરેલી સમયમર્યાદામાં પ્રોજેક્ટ સંપન્ન કરવાની જવાબદારીનો પણ સમાવેશ થાય છે. ગુજરેરાના કાયદાની જોગવાઈઓને કારણે ડેવલપર્સ વધુ જવાબદાર બને છે અને મિલકત ખરીદનારાને વિશ્વાસ આપે છે તેમજ ખરીદનારનું હિત જળવાઇ રહે તેની ખાતરી પણ આપે છે.

રિઅલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016ના મુખ્ય ઉદ્દેશ્યો આ પ્રમાણેના છે

1. રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સને પ્રોત્સાહન આપવું;
2. રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સના વ્યહવારોમાં પારદર્શિતા અને કાર્યક્ષમતા વધારવી
3. ગ્રાહકોના હિતોની જાળવણી
4. રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટસમાં થતા વિવાદોના ઝડપી નિર્ણય લાવવા માટે નિયમનકારી વાતાવરણ પૂરું પાડવું;
5. રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં અપીલ ટ્રીબ્યુનલ સ્થાપિત કરવી

ડેવલપર્સ પ્રોત્સાહનને બદલે હાલાકીનો સામનો કરી રહ્યા છે

રેરા કાયદાના પાછળના પાંચ મૂળભૂત ઉદ્દેશો હતા જે પાછળ આજ દિન સુધી લગભગ 2017 થી 2024 સુધી એટલે કે છ વર્ષના સમયગાળામાં મૂળભૂત ઉદ્દેશ્યોનું વિશ્લેષણ કરીએ તો આજના રિઅલ એસ્ટટે પ્રોજેક્ટને પ્રોત્સાહન આપવા માટે કાયદાઓ તો બન્યા છે પરંતુ રિઅલ એસ્ટેટના ક્ષેત્રને પ્રોત્સાહન મળે તેવા ઉદ્દેશ્યો હજુ સર થયા નથી. મુખ્યત્વે ડેવલપર્સ એક પ્રોજેક્ટની શરૂઆતથી માંડીને પૂર્ણતા સુધી ને ઘણી બધી મુશ્કેલીઓનો સામનો કરે છે અને તેને પાર કરે છે આ દરમિયાન ઘણી બધી કાયદાની આંટીઘૂંટીઓ, જટિલતાઓ અને ગૂંચવણો ઉકેલીને પણ પ્રોજેક્ટને પૂર્ણ કરે છે  બિલ્ડર્સની ઘણીબધી નાણાકીય કોસ્ટ ઉંચી જવાની પણ પરવાહ કર્યા વગર પણ પ્રોજેક્ટને પૂર્ણ કરી રહ્યા છે. આ પ્રકારની મુશ્કેલીઓનો સામનો કર્યા બાદ પ્રોજેક્ટ સોસાયટીને સુપરત કરે છે પરંતુ બિલ્ડર્સ- ડેવલપર્સની આ સાહસિક્તાને બિરદાવે કે પછી વધુ સારી રીતે પ્રોત્સાહન આપે તેવા ઉત્સાહવર્ધક પગલાંઓની આજે પણ ઉણપ દેખાઈ રહી છે. જો બિલ્ડર્સને યોગ્ય પ્રોત્સાહન અને સહયોગ મળે તો તેઓ વધુ સારી રીતે કાર્યક્ષમ અને સાહસિક બનશે અને રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટરને આગળ પડતું સ્થાન અપાવી શકશે, પરંતુ તેમનો ઉત્સાહ વધારવા માટેના કોઇ અસરકારક પગલા ભરવામાં આવ્યા નથી.

રેરાના કાયદાના પડકારો અને અડચણો

ગુજ઼રેરા આંશિક રીતે સફળ હોવા છતાં,તેના અમલમાં પડકારોનો સામનો કરવો પડ્યો છે જેમાં ગ્રાહકોમાં વધુ જાગૃતિની જરૂરિયાત અને અન્ય રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (નિયમનકારી સંસ્થા)ઓ સાથે જોડાણનો સમાવેશ થાય છે. ગુજરેરા 1.0થી 2.0 સુધીના યાત્રા ટેક્નોલોજીના સમન્વય અને વધુ સુવ્યવસ્થિત જરૂરિયાતને પણ દર્શાવી છે. ગુજરેરાનો કાયદો, તેના નિયમો અને પ્રક્રિયાઓને સમન્વય અને તેનું પોર્ટલ સાથે તાલમેલ કરવા માટે પણ પડકારો ઊભા થયા છે. ડેવલોપર્સ અને ગ્રાહક પક્ષે જે ગૂંચવણો અને અડચણો આવી રહી છે અને તેના કારણે ઊભી થતી સમસ્યાઓના નિરાકરણ માટેના પ્રયાસો થતા ન હોય એવુ સતત લાગ્યા કરે છે.

ગુજરેરા પોર્ટલ 1.0 સાથે તાલમેલ અને પોર્ટલ 2.0 તરફ પ્રયાણ

ગુજરેરા 1.0 થી 2.0 સુધીની યાત્રા ડેવલપર્સ માટે ગૂંચવણભરી, કંટાળાજનક અને બોધપાઠ લેવા જેવી રહી છે. 2023ના અંતમાં નવેમ્બરમાં રજૂ કરાયેલા નવા પોર્ટલનો મુખ્ય હેતુ નોંધણી અને નિયોમોના પાલનની પ્રક્રિયાઓને વધુ સુવ્યવસ્થિત કરવાનો હતો. જેથી પ્રક્રિયા વધુ કાર્યક્ષમ,સરળ અને ઝડપી બને. ટેક્નોલોજીના ઉપયોગથી સુધારાઓને સરળ અને સુગમ બનાવી ડેવલપર્સ પ્રોજેક્ટ ડેવલપમેન્ટ પર વધુ અને અધિકારીરાજમાંથી છુટકારો મળે એ હતો. આજે 1200 થી વધુ પ્રોજેક્ટ્સ 1.0 માંથી 2.0 માં સ્વિચઓવર થઇ શક્યા નથી. ડેટા અપલોડ કરવામાં પણ તકલીફો આવી રહી છે. ટેક્નિકલ ખામીઓને કારણે હજુ પણ નવા ડેવલપર્સ (પ્રમોટર્સ), પ્રોજેક્ટ્સના રજિસ્ટ્રેશન અને QPR સબમીશનમાં મુશ્કેલીઓ આવી રહી છે. પરિણામે બધા જ સ્ટેકહૉલ્ડર્સ મુશ્કેલીઓનો સામનો કરી રહ્યા છે.

સાચા ઉદ્દેશ્યોથી ભટકાવ

રેરાનો મુખ્ય ઉદ્દેશ્યોમાંનો એક “રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સના વ્યવહારોમાં પારદર્શિતા અને કાર્યક્ષમતા વધારવી. કાર્યક્ષમ? અને પારદર્શક રીતે પ્લોટ ફ્લેટ્સ દુકાન કે અન્ય યુનિટસનું વેચાણ સુનિશ્ચિત કરવું.” એ આ બધી ગૂંચવણમાં પાછળ છૂટી ગયો હોય એવું લાગે છે. રિઅલ એસ્ટટ ક્ષેત્રના પ્રોજેક્ટ ને વધુ સારી રીતે કાર્યક્ષમ અને પારદર્શક બનાવવા પાછળના મુખ્ય હેતુ ગ્રાહક અને બિલ્ડર્સ વચ્ચેના ઘર્ષણ તેમજ વાદવિવાદ ઊભા ન થાય એ વાતને જોવાનો હોય છે. ગ્રાહકોના મનમાં રેરા સર્ટિફાઈડ પ્રોજેક્ટ્સ પ્રત્યે સારો એવો વિશ્વાશ વધ્યો છે. ગુજ઼રેરાના આગમન પછી વેચાણમાં સારી એવી પારદર્શિતા તો આવી છે, પરંતુ હજુ પણ આ ક્ષેત્રે ઘણું કરવાનું બાકી હોય તેવું લાગી રહ્યું છે.

બિલ્ડર્સ અને ગ્રાહકો બંને માટે રેરા કાયદામાં ફરજો, જવાબદારીઓ અને હકો

બિલ્ડર્સ અને ગ્રાહકો બંને માટે રેરા કાયદામાં ફરજો, જવાબદારીઓ અને હકોને સ્પષ્ટ અને સુસ્થાપિત કરેલા છે. બિલ્ડરર્સ તેમની જવાબદારી ચુકતા તેમને રેરા ઓથોરિટી દ્વારા ઘણી બધી વાર નાણાકીય દંડ ફટકારવાના અનેક દાખલાઓ આપણને જોવા મળે છે પરંતુ સાથે ગ્રાહકો પણ જયારે જવાબદારી ચૂકે ત્યારે રેરા ઓથોરિટીની તેમને નાણાકીય દંડ આપ્યો હોય તેવું આજ દિવસ સુધી જોવા મળ્યું નથી. જેમકે સેક્શન 19ની પેટા કલમ 9 માં જણાવ્યા મુજબ કો-ઓપરેટીવ સર્વિસ સોસાયટી બનાવવાની ફરજ ગ્રાહકોની હોય છે. તેઓ એમાં વિલંબ કરે અથવા તો તે બનાવવા સહયોગના કરે તો બિલ્ડર્સને રેરા કલોઝિંગ કરવામાં મુશ્કેલોનો સામનો કરવો પડે છે અને ઘણા કેસમાં તેમને આ માટે બિન-જરૂરી રીતે દોષિત ગણી નાણાકીય દંડ પણ ભરવાના દાખલાઓ સામે આવ્યા છે. આ બાબતને ધ્યાનમાં રાખીને ઓથોરિટી એ આ સમસ્યાનો યોગ્ય ઉકેલ લાવવો જરૂરી છે.

ગુજરેરાના યાત્રામાં ક્રેડાઈની મુખ્ય ભૂમિકા – સ્ટેકહૉલ્ડર્સ સાથે સહયોગ

ગુજરેરાને જમીન પર લાવવા માટે ક્રેડાઈની ભૂમિકા ખૂબ જ મહત્ત્વપૂર્ણ રહી છે. તમામ સ્ટેકહૉલ્ડર્સ સાથે લઈને સરકાર સાથે નિયમિત પ્રતિક્રિયા, પ્રતિસાદ, સમન્વય અને અનુકૂલન સાધીને, ઈકોસિસ્ટમને બધા લાભદાયક બનાવની તકેદારી રાખીને, નિર્ણાયક પગલાંઓ લેવામાં ક્રેડાઈએ કોઈ કસર છોડી નથી. ક્રેડાઈની બેસ્ટ બિઝનેસ પ્રેક્ટિસિસને ગુજરેરાની માર્ગદર્શિકાઓ સાથે વ્યવસ્થિત કરવાનો સતત પ્રયત્ન પણ કરે છે. દરેક પ્રક્રિયા અને કામગીરી સરળ અને સુગમ બને માટે ક્રેડાઈ સતત પ્રયન્તશીલ રહ્યું છે.

ક્રેડાઈ નેશનલ રેરા કમિટીના કો-ચેરમેન સુરેશ પટેલે જણાવ્યું હતું કે “ક્રેડાઈ જે ઉદ્યોગની સર્વોચ્ચ સંસ્થાઓ છે તેના સહયોગપૂર્ણ પ્રયાસોએ ગુજરેરાના વિકાસમાં મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવી છે. રિઅલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સની પ્રતિનિધિ સંસ્થા તરીકે, CREDAI ઉદ્યોગ અને નિયમનકારી સત્તાવાળાઓ વચ્ચેનાં અંતરને દૂર કરવામાં મહત્વની ભૂમિકા ભજવી રહી છે. સતત સંવાદ, પ્રતિસાદ અને હિમાયત દ્વારા, CREDAIએ નીતિઓ અને નિયમોને આકાર આપવામાં ફાળો આપ્યો છે જે રિઅલ એસ્ટેટ માર્કેટની વ્યવહારિક વાસ્તવિકતાઓ સાથે વધુ સંલગ્ન છે.

આ ભાગીદારીએ નિયમનકારી સંસ્થા દ્વારા ઉદ્યોગના પડકારોને વધુ સારી રીતે સમજવામાં મદદ કરવા ઉપરાંત એ પણ સુનિશ્ચિત કર્યું છે કે ગુજરેરા હેઠળના નિયમો ન્યાયી, વ્યવહારુ અને વૃદ્ધિ માટે અનુકૂળ બને. અત્યારે જે અમલીકરણમાં અડચણો અને મુશ્કેલીઓનો સામનો રીઅલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગ કરી રહ્યો છે તેને દૂર કરવાની ખાતરી પણ ક્રેડાઈ આપી રહ્યું છે. અમારી પ્રવૃત્તિઓ ગુજરાતમાં રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના વિકાસને પ્રોત્સાહન આપવાની સાથે ગ્રાહકોના હિતોનું રક્ષણ કરતું સંતુલિત વાતાવરણ બનાવવામાં મદદ કરે છે. આ સહયોગની સકારાત્મક અસર નિયમનકારી પ્રક્રિયાઓમાં ઉદ્યોગની ભાગીદારીના મહત્ત્વને ઉજાગર કરે છે જે રિઅલ એસ્ટેટ ડોમેનમાં વધુ અસરકારક અને કાર્યક્ષમ વહીવટ તરફ દોરી જાય છે.”

Highlights

ગુજરેરા પોર્ટલ 2.0માં સમસ્યાઓ અને ત્રુટીઓ

ગુજરેરા પોર્ટલ 1.0 તા: 10-7- 2017 થી 16-11-2023 સુધી કાર્યરત્ હતું અને પોર્ટલ 2.0 પણ તારીખ 14-3- 2019 અમલમાં લાવવામાં આવ્યું હતું અને બંને પોર્ટલ સમયાંતર ચાલતા હતા. પોર્ટલ 2.0 લાવવા પાછળનો મુખ્ય હેતુ સરળ અને ઝડપી પ્રોસેસીંગ ઓફ ઓલ કમ્પ્લાયન્સીસ ઇન ગુજરેરા હતો.

• બંને પોર્ટલ સમાનાન્તરરીતે શરુ હતા હતા પરંતુ આજની તારીખે બંને પોર્ટલનું એનાલિસિસ જોઈએ તો :
• એવરેજ રજિસ્ટ્રેશન સમય પોર્ટલ 1.0 કરતા 2.0 માં વધારે લાગે છે આ બાબતમાં ઝડપથી સુધારો થાય તે આવશ્યક છે.
• Quarterly Progress Report (QPR) ભરવામાં સમય 2.0 માં વધારે લાગે છે અને પ્રોસેસ ઇઝી ના બદલે જટિલ લાગે છે પ્રક્રિયા સરળ કરવી જ પડશે.
• પોર્ટલ 2.0 માં જે કોઈ પણ ફોર્મ વન-ટુ-એન્ડ થ્રી ફાઈલ કરવાની પ્રક્રિયા છે તે સરળતાના ઉદ્દેશ્યથી વિરોધાભાસ હોય તેવું લાગે છે જેમાં વિસંગતતાઓ દૂર થાય એ બાબતે ધ્યાન આપવું આવશ્યક છે.
•  પ્રમોટર્સ સિવાયની સંલગ્ન પ્રોફેશનલ એજન્સીઓ જેમ કે આર્કિટેક્ટ્સ, એન્જિનિયર્સ અને સીએ છે તેઓ પણ Quarterly Progress Report ફાઇલ કરવા અગત્યની ભૂમિકા ભજવે છે. આ નવા પોર્ટલમાં 2.0 માં તમામ પ્રોફેશનલને પ્રમોટર્સ દ્વારા ઓનલાઇન રિક્વેસ્ટ કર્યા બાદ QPR ફાઇલ કરવાનું હોય છે. આ QPR ભરવાની નવી પ્રક્રિયાનું ડિઝાઇનિંગ વધુ જટિલ અને બહુ જ વધારે સમય માંગી લે તેવું છે. એવું લાગે છે કે ડિઝાઇનિંગમાં વ્યવહારિક પાસાંઓને ધ્યાનમાં રાખવામાં નથી આવ્યા. QPR ભરવાનો પાછળનો મૂળભૂત હેતુ ટ્રાન્સપરન્સી એટલે કે પારદર્શકતા વધારવાનો છે. પરંતુ આ પ્રક્રિયા જોતા જટિલતા વધારે છે તેને સરળ કરવામાં આવે તે જરૂરી છે.
• સાઈટ પર ગુજરેરા એપ્લિકેશનમાં અપલોડ કરવામાં આવતા લાઈવ ફોટોગ્રાફ ખુલ્લા પ્લોટના પ્રોજેક્ટમાં કે પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થઈ ગયા હોય તો અથવા પ્રોજેક્ટ કામ કોઈ કારણસર સ્થગિત થયા હોય તેવા સંજોગોમાં પણ ત્રિમાસિક રિટર્ન ભરવું આવશ્યક હોય છે. જે પ્રોજેક્ટમાં સોસાયટીના સુપરત ના કરી હોય અને રેરા એન્ડ QPR ના ભર્યા હોય તે પ્રોજેક્ટમાં તો તે સમયગાળા દરમિયાન એવું જરૂરી નથી કે આર્કિટેકટ સાઈટ પર આવીને તેના ફોટોગ્રાફ ગુજરેરા એપ્લિકેશનને અપલોડ કરે. આ વ્યવસ્થા પ્રેક્ટિકલ લાગતી નથી અને તેમાં વિચારણાના અંતે સરળતા લાવવી આવશ્યક છે.
• પ્રમોટર્સ દ્વારા પોર્ટલ 2.0 માં રહેલી ખામીઓને કારણે QPR ફાઈલ ના કરી શકવાને કારણે ગ્રાહકોમાં પણ અસંતોષ ઊભો થાય છે કારણ કે તેમની બુક થયેલી પ્રોપર્ટીનું અપડેટ રેરા પોર્ટલ 2.0 પર દેખાતું નથી જેના કારણે પ્રમોટર્સ અને ગ્રાહકો વચ્ચે અવિશ્વસનિયતાનો ભાવ જોવા મળે છે. વાસ્તવમાં પારદર્શકતા લાવવામાં આવે તે જરૂરી છે.
• ટેક્નોલાજીનો ઉપયોગ સમય બચાવવા અને સરળતા વધારવા માટે કરવા આવે છે. પોર્ટલ 2.0 ની OTP બેઝડ સિસ્ટમ એ કોમ્પ્લિકેશન વધારે છે અને સમય વેડફે છે. તેને સરળ બનાવવાની જરૂર છે. જેમ કે મની ટ્રાન્સફરમાં પણ પિન સિસ્ટમ આવી ગઇ છે.
• ઓથોરિટી દ્વારા એવું માનવામાં આવે છે કે રેરાનું ફાઇલિંગ પ્રમોટર્સ જાતે જ કરી શકે છે અને તેમાં કોઈ અન્ય બાહરી પ્રોફેશનલની જરૂર નથી. બિલ્ડર્સનો અનુભવ આ બાબતે કઈંક ઔર જ કહાની રજૂ કરે છે. રેરા ફાઈલિંગની ડોક્યુમેન્ટેશન અને સમગ્ર પ્રક્રિયા એટલી જટિલતા ભરેલી એન્ડ ટેક્નોલોજીકલી અક્ષમ છે. આ સમગ્ર પ્રક્રિયા તેમના માટે જાતે કરવી લગભગ અશક્ય બની રહી છે. પ્રોફેશનલ્સ ડેડિકેટેડલી પૂરો સમય આપે ત્યારે પણ કોમ્પ્લાયન્સીસ પૂરા કરવામાં મથી રહ્યા છે તો બિલ્ડર્સ જાતે ક્યાંથી કરવાના.

• પોર્ટલ 2.0 માં જે પણ અડચણો આજકાલ આવે છે તેના ઉકેલ માટે ઓથોરિટી દ્વારા કોઈ ચોક્કસ સમય ગાળો આપવામાં આવતો નથી. ગુજરેરાની IT હેલ્પલાઇન નંબર પર કોલ કરીએ તો 90 આઉટ ઓફ 100 ટાઈમ કોલ બીઝી આવે છે અને તેમજ જે આઈટી પ્રોફેશનલ કોલ ઉપાડીને વાત કરે તો પણ તેમના દ્વારા કોઈ રિકવેસ્ટ નંબર કે સપોર્ટ નંબર આપવામાં આવતો નથી. આમ પોર્ટલ ભરવામાં આવતી ખામીઓને સાંભળીને IT ટીમ દ્વારા ઈમેલ કરવાનું કહેવામાં આવે છે. ત્યાર બાદ ત્યાંથી મોટા ભાગના કેસમાં કોઈ જ રિસ્પોન્સ મળતો નથી.
• રિકવેસ્ટ નંબર કે સપોર્ટ નંબરના અભાવે ફરીથી જયારે સમસ્યાના નિરાકરણ માટે તેમનો સંપર્ક કરવા આવે ત્યારે ફરીથી અલગ વ્યક્તિને બધું જ ફરીથી સમજાવવું પડે છે અને નિરાકરણ લાવવા માટે વિનંતી કરવામાં આવે છે. આ સમગ્ર માળખું અજીબ હોય અને રામ ભરોસે ચાલી રહ્યું હોય તેવું લાગે છે.

પોર્ટલની ઘણી એવી ખામીઓ – ત્રુટીઓ છે જે રેરા પોર્ટલ 2.0 ના લોન્ચ થયાના બે વર્ષ પછી પણ તેનો ઉકેલ આવી શક્યો નથી. એટલે કે પ્રોબ્લેમ યથાવત્ છે અને નવા પોર્ટલને ખરા અર્થમાં સરળ, સ્પીડી અને ઉપયોગી કહી શકાય તેમ નથી.

સોફ્ટવેર બનાવ્યા પેહેલા સ્ટેકહોલ્ડરર્સ સાથે અપૂરતું કન્સલ્ટેશન

પોર્ટલ 2.0 ના ડિઝાઇનિંગ કરતા પેહેલાં બધા સ્ટેકહોલ્ડર્સ સાથે વિચાર વિમર્શ કર્યા વગર સોફ્ટવેરનું આર્કિટેકટેકચર બનાવવામાં આવ્યું હોય તેવું લાગે છે. જયારે બિલ્ડર્સના સોફ્ટવેર બન્યા બાદ સૂચનો આપ્યા મગાવવામાં આવ્યા ત્યારે તેમને આજે પણ ઉકેલ રૂપે સામેલ કર્યા હોય તેવું લાગતું નથી અને પરિણામે બધા જ મુશ્કેલીઓનો સામનો કરી રહ્યા છે. પોર્ટલ 1.0 માં આવેલી મુશ્કેલીઓ વિષે ઉદ્યોગ તરફથી મળેલા ફીડબેક છતાં તેનો ઉપયોગ 2.0 માં કરવામાં આવ્યો નથી માટે જ સમગ્ર સિસ્ટમ વધુ જટિલ, સમય માંગી લે તેવી અને બિનઉપયોગી બની રહી છે. સમગ્ર પ્રક્રિયામાં મહત્વપૂર્ણ ભાગ ભજવતા પ્રમોટર્સ સિવાયની સંલગ્ન પ્રોફેશનલ એજન્સીઓ જેમ કે આર્કિટેક્ટ્સ, એન્જિનિયર્સ અને સીએ જો સાથે રાખીને આ સોફ્ટવેર બનાવવામાં આવ્યું હોત તો પરિણામ જુદું જ હોત અને બધાના નાણાં અને સમયના વેડફાટ થયો ન હોત એવુ ચોક્કસ કહી શકાય.

પોર્ટલ 2.0ની જટિલતા અને ત્રુટીઓ-ખામીઓને કારણે સંકળાયેલા તમામ સ્ટેકહોલ્ડર્સ હેરાન અને ત્રાહિમામ છે. ઉદ્યોગના પ્રતિનિધિઓ દ્વારા ઓથોરિટીને પોર્ટલની અસંખ્ય સમસ્યાઓ જણાવ્યા બાદ પણ સમસ્યાઓના સચોટ નિરાકરણ માટે ઓથોરિટી દ્વારા કોઈ પણ નિર્ણય લઇ શકાયો નથી. અસંખ્ય ખામીઓ હોવા છતાં પોર્ટલ 2.0 ને ફુલ્લી લાઈવ કરવામાં કાચું કપાયું હોય તેવું લાગે છે.

પારદર્શિતાનો અભાવ

રેરા અપ્રુવ્ડ ફાઇલ પબ્લિક ડોમેનમાં આવી જાય છે,  જેને ચકાસતા ઘણી વાર પ્રશ્ન થાય છે કે કેટલીક પ્રોજેક્ટ્સ ફાઇલ્સ આઉટ ઓફ ક્યુ અપ્રુવ થઇ ગયી હોય છે અને ઘણી બધી ફાઇલ્સને 30 દિવસ કરતા પણ વધુ થયા હોવા છતાં ક્વેરી અથવા અપ્રુવલ આપવામાં આવતું નથી અને ડીમ્ડ રજિસ્ટ્રેશન પણ આપવામાં આવતું નથી.

પોર્ટલની ટેક્નિકલ ખામીને કારણે રેરા રજિસ્ટ્રેશન મળવામાં વિલંબ થવાથી બિલ્ડર્સને માર્કેટિંગ, પ્રમોશન, સેલ્સ અને બેન્ક ફાઈનાન્સમાં મુશ્કેલીઓનો સામનો કરવો પડે છે અને નાણાકીય નુકસાન પણ સહન કરવું પડે છે. QPR સબમીશનમાં પણ પોર્ટલની ટેક્નિકલ ખામીને કારણે બેન્ક ફાઈનાન્સ અને ગ્રાહકો સાથે તકરાર સહન કરવી પડે છે, શું આ વ્યાજબી છે?

સેબી- ઇરડા- આરબીઆઇ જેવી અન્ય નિયમનકારી સંસ્થાઓ પાસેથી શીખવાની જરૂર

દાખલા તરીકે વિવિધ નિયમન કરતી સંસ્થા જેમ કે સેબી શેર માર્કેટને, ઇરડા ઇન્સ્યોરન્સ સેક્ટરને અને આરબીઆઇ બેન્કિંગ ક્ષેત્રને રેગ્યુલેટ કરે છે અને સાથે પ્રોત્સાહન પણ આપે છે આ બધી નિયમન કરતી સંસ્થાઓ તેના સ્ટેકહોલ્ડરને કોમ્પલાયન્સ તો કરાવે છે પણ સાથે સેક્ટરને પ્રોત્સાહન પણ આપે છે, જેથી તે ક્ષેત્રનો વ્યાપાર પણ વધે સાથે સાથે નવું રોકાણ પણ આ ક્ષેત્રમાં આવે, પરંતુ આપણા ગુજરેરાની વાત કરીએ તો છેલ્લા છ વર્ષના કાયદાના અમલ પછી અમારા માનવામાં પ્રમાણે કોઈ નિયમન સિવાય કોઈ સેકટર માટે પ્રોત્સાહક પગલા ગુજ઼રેરા દ્વારા લેવામાં આવ્યા હોય તેવું જણાતું નથી.

ગુજરાતમાં રિઅલ એસ્ટેટ વિવાદ નિવારણ માટે સેન્ટ્રલાઈઝ્ડ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીની તાત્કાલિક જરૂરિયાત

ગુજરાતનું રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર, હાલમાં ગુજરેરા, એનસીએલટી અને ગ્રાહક અદાલતો સહિત બહુવિધ ફરિયાદ નિવારણ ફોરમના ગૂંચવણભર્યા નેટવર્કમાં ફસાઈ ગયું છે. ડેવલપર્સ અને ગ્રાહકો ગુજરેરાની સ્થાપના પછી પણ ગુજરેરા, એનસીએલટી (નેશનલ કંપની લો ટ્રિબ્યુનલ) અને ગ્રાહક અદાલતો સહિત બહુવિધ મંચો પર પોત-પોતાના વિવાદોના ઉકેલમાટે પહોંચે છે. દરેક ઓથોરિટી વિવિધ અભિગમો અને ઉપાયો સૂચવે છે, જે ઘણીવાર મૂંઝવણ અને બિનકાર્યક્ષમતા ભરેલા હોય છે. TRAI, IRDA અને SEBI જેવી કેન્દ્રીય નિયમનકારી સંસ્થાઓની જેમ રિઅલ એસ્ટેટમાં સમાન મોડેલની આવશ્યકતા છે.

વધુ સુવ્યવસ્થિત અને કાર્યક્ષમ વિવાદના ઉકેલ માટે સરળ પ્રક્રિયા સાથે સ્પષ્ટ ઉકેલો આપવા માટે, ગુજરેરાએ સિંગલ-પોઇન્ટ ફરિયાદ નિવારણ વિકસિત કરવાની ખુબ જરૂરિયાત છે જેથી ડેવલપર્સ, ગ્રાહકો અને સમગ્ર રિઅલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગને વિવાદના નિરાકરણ માટે વધુ સરળ અને પારદર્શક અભિગમ સાથે લાભ આપી શકાય.

રેરાના વાસ્તવિક ઉદ્દેશ્યને પરિપૂર્ણ કરવું : ઉદ્યોગની વૃદ્ધિ સાથે સંતુલીત નિયમન

ગુજરેરા એક્ટ 2016ના મુખ્ય ઉદ્દેશ્યોમાં ઉદ્યોગને પ્રોત્સાહન આપવું, પારદર્શિતા લાવવી, ગ્રાહકો અને ડેવલપર્સના હિતોની જાળવણી, ગ્રાહકો અને ડેવલપર્સ વચ્ચે તાલમેલ જાળવી રાખવો, તકરારોના નિરાકરણ માટે ઈકોસીસ્ટમ બનાવવી અને નિયમન થકી રિઅલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગના વિકાસ માટે આગળ લઇ જવું છે. પરંતુ હાલમાં, ગુજરેરા માત્ર રેરા રજિસ્ટ્રેશન અને QPRમાં જ અટવાયેલું છે અને બાકીના મહત્વપૂર્ણ ઉદ્દેશ્યો તરફ કોઈ નોંધ સુધ્ધા લેતું નથી જેના પરિણામે ઉદ્યોગને સહન કરવું પડે છે. ઇઝ ઓફ ડુઇંગ બિઝનેસને બદલે બીઝી ઈન કમ્પ્લાયન્સ થઇ ગયું છે. જટિલતાપૂર્ણ પ્રક્રિયા (ઇઝ ઓફ ડુઇંગ બિઝનેસ) વ્યવસાય કરવાની સરળતાના માર્ગમાં અવરોધ બની રહી છે. ડેવલપર્સને બિનજરૂરી વ્યાપક નાણાકીય વિગતો સબમિટ કરવી પડે છે જેમ કે પ્રોજેક્ટ ફંડ સોર્સીસ જણાવવા જે સામાન્ય રીતે અન્ય ઉદ્યોગોમાં માંગવામાં આવતી નથી. આ વધારાના ડોક્યુમેન્ટેશનને રિઅલ એસ્ટેટ ટ્રાન્ઝેક્શન્સને સરળ અને ઝડપી બનાવવાના ઉદ્દેશ્ય સાથે વિરોધાભાસી લાગે છે.

કોમ્પ્લાયન્સ સાથે ઈન્સેન્ટીવ્ઝની જરૂરિયાત

ગુજરેરા માટે ખરેખર ઉદ્યોગના વિકાસને આગળ ધપાવવા માંગતું હોય તો વધુ સરળ એપ્લિકેશન પ્રક્રિયા જરૂરી છે, વધુ પડતા અમલદારશાહી અવરોધ વિના, સ્વતંત્ર રીતે પોર્ટલ પર અરજીઓ પૂર્ણ કરવા સક્ષમ હોવા જોઈએ. વધુમાં, જો RERA ને વિગતવાર નાણાકીય જાણકારીની જરૂર હોય, તો તેણે આ ડેટા થકી સુવ્યવસ્થિત બેંક લોન મંજૂરીઓ જેવા મૂર્ત લાભો પણ આપવા માટે સહાયક બનવું જોઈએ. રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના વિકાસ માટે આ પ્રક્રિયાઓને સરળ બનાવવી અને સમગ્ર ઉદ્યોગને વધુ કાર્યક્ષમતા સાથે આવરી લેવું મહત્વપૂર્ણ છે. આ ઉદ્દેશ્યોને હાંસલ કરવામાં, પડકારોને ઉદ્યોગમાં વૃદ્ધિ અને નવીનતાની તકોમાં પરિવર્તિત કરવામાં ગુજરેરા મહત્ત્વની ભૂમિકા ભજવવાની ક્ષમતા ધરાવે છે.

ભવિષ્ય પર નઝર

ગુજરાતમાં રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું ભવિષ્ય સોનેરી અને આશાવાદી છે. ગુજરેરાએ માત્ર ઉદ્યોગનું નિયમન જ નથી કર્યું પરંતુ વધુ નવીન અને ગ્રાહક કેન્દ્રિત વિકાસ માટેના દરવાજા પણ ખોલ્યા છે. તે ડેવલપર્સ અને ખરીદદારો બંને માટે જીત છે, જે વધુ મજબૂત અને ગતિશીલ રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર તરફ દોરી જાય છે. ગુજરેરા ગુજરાતમાં રિઅલ એસ્ટેટ સેક્ટર માટે ગેમ-ચેન્જર રહ્યું છે. પારદર્શક, ન્યાયી અને કાર્યક્ષમ યોગદાન દરેક સ્ટેકહોલ્ડર્સએ પોતાની પ્રતિબદ્ધતા બતાવવાની આવશ્યકતા છે. ગુજરાતમાં રિઅલ એસ્ટેટના ભાવિને ઘડવામાં, વૃદ્ધિ અને સસ્ટેનેબિલિટી લાવવા માટે ગુજરેરા પાયાનો પથ્થર બની રહેશે. એ વાત ચોક્કસ છે. સરકાર, ગુજરેરા ઓથોરિટી અને ઉદ્યોગના તમામ સ્ટેકહોલ્ડરર્સ જેમાં ઉદ્યોગની સંસ્થાઓ, ડેવલપર્સ, આર્કિટેક્ટ્સ, એંજિનિયર્સ અને સીએ એ સાથે મળીને તાત્કાલિક ધોરણે પોર્ટલ 2.0ની જ્વલંત સમસ્યાના નિવારણ માટે તાકીદે ધ્યાન આપવાની જરૂર છે.

______________________________________________________

Disclaimer : This information has been collected through secondary research and Diamond City Newspaper is not responsible for any errors in the same.

યુગેન રિઅલ્ટી ન્યુઝ પર સ્થાનિક, રાષ્ટ્રીય, આંતરરાષ્ટ્રીય, બિઝનેસ સહિતના તમામ સમાચાર વાંચો. લેટેસ્ટ ન્યૂઝથી અપડેટ રહેવા માટે સોશ્યિલ મીડિયામાં અમારી સાથે જોડાઓ.

FACEBOOK | LINKEDIN  

વધુ સમાચાર વાંચો :